Wer sich für Immobilienfonds interessiert, der wird schnell zur Zweitmarktbörse finden. Als sekundärer Marktplatz bietet er den Investoren die Chance, geschlossene Fonds zu kaufen und zu verkaufen. Die besonderen Bedingungen erfordern zumeist die Unterstützung einer gezielten, seriösen Betreuung.
Die Entwicklung geschlossener Vermögensanlagen an der Zweitmarktbörse
Auf dem Zweitmarkt geht es darum, geschlossene Anlagefonds zu kaufen und zu veräußern. Wer hier privat aktiv werden möchte, der braucht im Normalfall einen Vermittler. Nachdem man mit einem solchen Anbieter Kontakt aufgenommen hat, erhält man eine zuverlässige Begleitung, während die Transaktionen in die Wege geleitet werden. Gehandelt wird vor allem mit geschlossenen Unternehmens- oder Immobilienfonds. Schiffsfonds und Private Equity gelten ebenfalls als interessante Anlagen.
Schon seit langer Zeit ist die Zweitmarktbörse für ihre Renditechancen bekannt und beliebt. Man kann die Beteiligung an wirtschaftlichen Projekten kaufen und ist dabei an einen festen Zeitraum gebunden. Die Einschränkungen der Zweitmarktbörse und die festgelegte Dauer der Beteiligungen schreckten bis vor einiger Zeit jedoch viele Anleger ab. Inzwischen ist jedoch ein Zweitmarkt entstanden, der auch einen vorzeitigen Verkauf der Anteile möglich macht. Bei einem Immobilienfonds muss man also nicht bis zur abgelaufenen Frist abwarten, denn auf der Zweitmarktbörse findet ein aktiver Handel statt. So hat sich das Geschäft mit den diversen Beteiligungsfonds in den letzten Jahren stark verändert.
Video: Patrick Brinker: So funktioniert der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds
Wie geschlossene Immobilienfonds funktionieren
Wer an der Zweitmarktbörse in Immobilienfonds investieren möchte, der braucht zunächst ein gewisses Know-how sowie einen seriösen Kontakt. Die spezielle Form der Anlage erfordert eine gute Vorbereitung. Grundsätzlich sind geschlossene Investmentfonds eine Vermögensanlage, die als Beteiligung an einem Projekt funktioniert. Die Investoren haben die Möglichkeit, an Projekten teilzuhaben und somit von dem späteren Erfolg zu profitieren. Bei den Immobilienfonds handelt es sich naturgemäß um eine Beteiligung am Gebäudebau. Dabei kann es sich um Großprojekte handeln oder um kleinere Bauwerke. Häufig sind es Immobilienkonzerne, die eine solche Partizipation anbieten, doch auch in der modernen Infrastruktur werden Immobilienfonds ausgegeben.
Eine solche Beteiligungsgesellschaft gibt ihre Fonds auf der Zweitmarktbörse aus, um den Anlegern ein Kapitalinvestment anzubieten und um mehr finanzielle Ressourcen zu erhalten. Häufig handelt es sich um eine Kommanditgesellschaft, mit den Anlegern als Kommanditisten oder Mitgesellschaftern. Bei so einem begrenzten Anlagefonds ist man im Prinzip fest an die vorgegebene Laufzeit gebunden: Das Kapital der Investoren wird eingesammelt, um das geplante Projekt zu finanzieren, und erst nach Abschluss aller Arbeiten erhalten die Anleger ihr Geld inklusive Gewinn zurück.
Ein Risikomanagement der Kapitalverwaltungsgesellschaft sorgt dafür, dass das Anlegerkapital verantwortungsbewusst verwendet wird. Hierfür gibt es ein spezielles Prüfverfahren, das bei der Zulassung unumgänglich ist. Unter anderem wird dabei kontrolliert, ob mit realen Vermögenswerten gehandelt wird, um das Verlustrisiko zu minimieren.
Teilweise handelt es sich bei den Finanzierungsmodellen um eine reine Eigenkapitalbeteiligung, manchmal ist jedoch auch ein Teil durch Banken finanziert. Wenn das geplante Volumen erreicht ist, haben weitere Anleger keine Möglichkeit mehr, einzusteigen. Auch das frühere Aussteigen war ursprünglich nicht geplant.
Die Zweitmarktbörse bietet nun den neuen Interessenten die Chance, doch noch bei einem Projekt einzusteigen, und erlaubt zugleich das frühzeitige Veräußern der Anteile. So hat sich ein reges Zweitmarktgeschäft mit Immobilienfonds und anderen Werten entwickelt.
Schon seit langer Zeit ist die Zweitmarktbörse für ihre Renditechancen bekannt und beliebt. (#01)
Die Chancen der Zweitmarktbörse nutzen
Bei den geschlossenen Investmentfonds ist man nicht mehr an die gesamte Laufzeit der Beteiligung gebunden, sondern man kann später einsteigen und früher verkaufen. Das ist jedoch nur auf der Zweitmarktbörse durchzuführen. Abhängig vom Projekt kann man in der Immobilienbranche von Laufzeiten bis zu 30 Jahren und mehr rechnen. Bei Schiffsfonds oder Private Equity sind ähnlich lange Projekt- und Fondslaufzeiten möglich.
Im Vergleich zu den standardisierten Anlagen handelt es sich bei den Immobilienfonds, die auf der Zweitmarktbörse gehandelt werden, um alternative Investmentfonds. Hier gibt es keinen festgelegten Zinssatz, sondern die Emittenten geben bestimmte Erwartungen für die Gewinnprognose und auch für die Laufzeit an. Es geht also darum, die späteren Auszahlungen zu kalkulieren und mit der Mindestzeichnungssumme zu vergleichen.
Hinzu kommt eine Einschätzung des konkreten Investitionsprojekts und des entsprechenden Standorts. Die Investitionsquote, die Gewinnchancen sowie die Risiken bei den Anlagefonds werden im Emissionsprospekt detailliert beschrieben. Bevor der Vertrieb beginnt, wird dieses Dokument durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) geprüft und freigegeben.
Video: Was ist ein offener/geschlossener Fonds?
Offene und geschlossene Fonds: Unterschiede
Die offenen und begrenzt handelbaren Anteile unterscheiden sich in mehreren Punkten. Grundsätzlich liegen die Renditeerwartungen bei den Zweitmarkt-Fonds deutlich höher: Während die offenen Fonds bei vier bis sechs Prozent liegen, kann man bei den geschlossenen Fonds mit einem Gewinn zwischen sieben und zehn Prozent rechnen. Bei den Fondsarten muss man außerdem darauf achten, ob es sich um Aktien- oder Immobilienfonds handelt, um Rentenanteile oder um Geldmarktfonds.
Im Vergleich zu den offenen Investmentfonds sind die geschlossenen allerdings nicht so leicht zu handeln. Sie sind für private Anleger nur einschränkt über einen dafür zuständigen Kontakt erhältlich und stehen nur innerhalb von bestimmten Zeitphasen zur Verfügung. Auch für den Verkauf gibt es eine zeitliche Begrenzung, denn außerhalb der Zweitmarktbörse kann man sie nicht veräußern. Im Gegensatz dazu ist es möglich, die offenen Anteile zu jedem Zeitpunkt zu kaufen und zu verkaufen.
Trotz der eingeschränkten Fristen zum Handeln darf man nicht zu schnell zugreifen, wenn sich an der Zweitmarktbörse die Chance auf einen gut bewerteten Immobilienfonds bietet. Grundlegende Informationen zu den Risiken und zu dem Projekt selbst sollte man nicht vernachlässigen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass aus dem vermeintlich guten Geschäft ein Reinfall wird. Wie realistisch ein Projekt ist und wie gut es geplant wird, kann man nur anhand der ausgegebenen Prospekte erkennen. Auch eine individuelle Finanzberatung hilft dabei, mehr über die Anlage selbst und über die Zukunftschancen zu erfahren.
Grundsätzlich gilt:
- Der Ankauf der geschlossenen Immobilienfonds ist nur innerhalb der festgesetzten Zeichnungsphase möglich,
- der Verkauf findet frühestens nach fünf Jahren statt, vom Zeitpunkt der Anteilsemission gerechnet,
- die offenen Anlageformen sind sehr viel flexibler zu handhaben.
An der Zweitmarktbörse gibt es jedoch auch für die zeitlich festgelegten Investmentfonds mehr Flexibilität. Allerdings muss man darauf achten, beim Veräußern keinen Verlust zu machen. Eventuell besteht die Chance auf einen Tausch der Fondsanteile.
Video: Geschlossene Immobilienfonds – mit Anlegeranwalt Jochen Resch
Wichtige Details für Fonds-Anleger
Bei den verschiedenen Arten der Immobilienfonds, die an der Zweitmarktbörse gehandelt werden, sind die jeweiligen Angaben zur Mindesteinlage, zur festgesetzten Laufzeit sowie zu anderen Randbedingungen zu beachten. Im weiteren Sinne sollte man auch die Besteuerung berücksichtigen. Im Vergleich zu einem offenen Investmentfonds hat der geschlossene typischerweise eine deutlich höhere Mindesteinlage.
Der minimale Einsatz liegt of bei 5.000 Euro, während es bei den offenen Fondsanteilen nur ein Bruchteil davon ist.
Durch ihre enge Verknüpfung mit einem speziellen Projekt bieten die geschlossen gehandelten Immobilienfonds meistens mehr Transparenz als die offenen. Die Anleger werden durch das detaillierte Prospekt genau über die investierten Werte informiert, sodass ihnen die Kaufentscheidung leicht fällt. Bei den offenen Investmentfonds ist es deutlich schwerer, den Überblick zu behalten und die einzelnen Investitionen nachzuvollziehen.
Ein gewisser Nachteil oder zumindest ein Risiko besteht in der Nachschusspflicht, die bei den offenen Anlagen nicht existiert, aber bei den Zweitmarkt-Fonds vorhanden ist. Durch das Haftungsrisiko geschlossener Immobilienfonds kann sogar das Privatvermögen der Investoren bedroht werden.
Beim Handel mit offenen Fondsanteilen ist die Steuer ein nicht zu vernachlässigendes Thema: Die Erträge sind Einnahmen aus Kapitalvermögen. Im Gegensatz dazu werden die Erträge geschlossener Fondsanteile als Einnahmen aus gewerblichem Betrieb oder aus Vermietung und Verpachtung definiert.
Wer die verschiedenen Aspekte beachtet und dabei nichts übersieht, für den ist die Zweitmarktbörse ein interessanter und Erfolg versprechender Handelsplatz. (#02)
Fazit zur Zweitmarktbörse und zu Immobilienfonds
Die modernen Handelsformen orientieren sich, wie das an der Börse üblich ist, an Angebot und Nachfrage. Über die Plattformen im Internet erhält man einen schnellen Zugang zum Zweitmarkt und kann sich Informationen zu den aktuell interessanten Immobilienfonds holen. Teilweise haben sich die Anbieter auf bestimmte Marktsegmente fokussiert, andere bieten eine größere Auswahl oder präsentieren den privaten Anlegern maßgeschneiderte Kauf- und Verkaufsangebote.
Um eventuelle Probleme beim privaten Handel auf der Zweitmarktbörse zu vermeiden, sollte man die folgenden Punkte im Auge behalten:
- Ein marktgerechter Kauf- und Verkaufspreis muss erreicht werden,
- steuerliche Gewinne und Verluste sind genau aufzuschlüsseln,
- im Investitionsvertrag können Verkaufsbeschränkungen festgelegt sein,
- die Nachschusspflicht und die damit einhergehende Haftung bedeuten ein finanzielles Risiko.
Wer die verschiedenen Aspekte beachtet und dabei nichts übersieht, für den ist die Zweitmarktbörse ein interessanter und Erfolg versprechender Handelsplatz.
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