Offene Immobilienfonds sehen sich gegenwärtig mit Schwierigkeiten konfrontiert, da Mittelabflüsse und der Druck auf Immobilienpreise ihre Rentabilität beeinträchtigen. Allerdings sollte man nicht voreilig das Ende der Branche verkünden, wie von Fonds-Analystin Sonja Knorr betont wird. Trotz der Herausforderungen bieten offene Immobilienfonds weiterhin Chancen, indem sie ihre Liquidität sichern und sich auf den Verkauf attraktiver, kleinerer Immobilien konzentrieren, während sie erstklassige Objekte in Top-Lagen halten, um die Qualität des Portfolios zu gewährleisten.
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Offene Immobilienfonds: Herausforderungen durch hohe Zinsen und Finanzierungsschwierigkeiten
Offene Immobilienfonds stehen vor großen Herausforderungen aufgrund des derzeitigen hohen Leitzinsniveaus. Dies wirkt sich sowohl auf das Transaktionsgeschehen auf den Immobilienmärkten als auch auf die Finanzierungsmöglichkeiten aus. Aufgrund der erschwerten Finanzierung sind potenzielle Käufer zögerlich, was zu einem Rückgang des Immobilienhandels führt. Diese Situation stellt die Fonds vor die Aufgabe, alternative Wege zur Sicherung ihres Portfolios zu finden.
Die hohen Zinsen wirken sich negativ auf den Handel mit Immobilien aus und führen zu einem Rückgang der Immobilienpreise. Dies hat auch Auswirkungen auf die Bewertungen der Immobilien in den offenen Immobilienfonds. Darüber hinaus werden aufgrund der hohen Zinsen alternative Anlageformen attraktiver für Anleger. Angesichts der Rendite von 3 bis 4% pro Jahr für Tages- oder Festgeld sind offene Immobilienfonds, die im Durchschnitt niedriger rentieren, weniger liquide sind und höhere Risiken aufweisen, für viele Anleger weniger attraktiv.
Mittelabflüsse bei offenen Immobilienfonds nehmen seit Monaten zu
Die offenen Immobilienfonds verzeichnen seit einigen Monaten einen negativen Trend, bei dem die Mittelabflüsse die Zuflüsse übersteigen. Im November allein belief sich der Verlust auf 262 Mio. Euro. Dieser Trend setzt sich seit fünf Monaten fort und nimmt voraussichtlich auch im Dezember zu. Dies deutet darauf hin, dass die Fonds im Jahr 2024 voraussichtlich insgesamt mit einem Mittelabfluss rechnen müssen, was in den letzten zehn Jahren nicht der Fall war.
Einige offene Immobilienfonds verfügen über ausreichend Cash-Bestände, um die Abflüsse zu kompensieren. Diese Cash-Bestände übertreffen oft die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität von 5% des Fondsvermögens. Aktuell liegt die Liquiditätsquote bei durchschnittlich 15,2% und ist somit höher als in den Vorjahren 2021 und 2022. Insgesamt stehen den ausstiegswilligen Anlegern über alle offenen Immobilienfonds hinweg 18,3 Mrd. Euro zur Auszahlung zur Verfügung.
Immobilienverkauf als Lösung für Fonds mit geringer Liquidität
Offene Immobilienfonds, die nicht über ausreichende Liquidität verfügen, müssen auf Immobilienverkäufe zurückgreifen. Hierbei sind Fonds im Vorteil, die kleinere Objekte im Wert von unter 100 Mio. Euro verkaufen können. Diese werden von einer größeren Anzahl potenzieller Käufer, wie Eigenkapitalinvestoren oder Family Offices, nachgefragt. Dadurch können die Fonds ihre Liquidität sichern und weiterhin attraktive Renditen erzielen.
Große Objekte, die aufgrund fehlender Fremdfinanzierungsmöglichkeiten derzeit schwer zu verkaufen sind, stellen für offene Immobilienfonds keine dramatische Situation dar. Im Gegenteil, diese Objekte sind oft die wertvollsten im Portfolio. Sie befinden sich in erstklassigen Lagen, sind noch relativ neu und erfüllen in der Regel die Anforderungen an Flexibilität und Nachhaltigkeit. Zudem generieren sie hohe Mieteinnahmen. Die Fondsmanager haben ein Interesse daran, diese Objekte zu halten, um die Qualität des Portfolios zu gewährleisten.
Aufgrund ihrer mangelnden Zukunftsfähigkeit werden derzeit Immobilien mit erheblichen Preisabschlägen bewertet. In Zukunft wird der Schwerpunkt bei Transaktionen auf Immobilien liegen, die ein Volumen von weniger als 100 Mio. Euro haben und weiterhin gute Eigenschaften in Bezug auf Objektqualität und Vermietung aufweisen. Bei diesen Objekten sollten die Preisabschläge im Verkaufsprozess geringer ausfallen.
Offene Immobilienfonds: Herausforderungen trotz Chancen
Offene Immobilienfonds bieten trotz der aktuellen Herausforderungen interessante Chancen für Anleger. Durch die Möglichkeit, ausstiegswillige Investoren aus den vorhandenen Cash-Beständen zu bedienen und den Schwerpunkt auf den Verkauf kleinerer, attraktiver Immobilien zu legen, können die Fonds ihre Liquidität erhalten und weiterhin attraktive Renditen erzielen. Die Qualität des Portfolios wird dabei durch die Auswahl hochwertiger Immobilien in erstklassigen Lagen gewährleistet. Trotz der zu erwartenden schwierigen Jahre ist ein pessimistischer Blick auf die offenen Immobilienfondsbranche nicht angemessen.
