Immobilien sind allgemein als eine profitable und sichere Geldanlage bekannt. Dabei ist es nicht gleich notwendig, eine Immobilie zu erwerben, um diese hohen Renditechancen ausnutzen zu können. Offene Immobilienfonds sind eine oft genutzte Alternative – aber, wie bei jeder Aktienanlage, bestehen auch hier Risiken.
Offene Immobilienfonds ̶ Zusammensetzung
Der aktuell niedrige Leitzins macht den Kauf von Immobilien für Viele zu einer interessanten Geldanlage. Allerdings ist es nicht immer möglich, das benötigte Kapital für den Immobilienkauf aufzubringen. Darüber hinaus setzen viele Anleger auf eine Streuung des Investitionskapitals. Ist alles in einer Immobilie gebunden, ist diese häufig nicht mehr möglich. Ein gut gemischtes Aktien-Depot ist durch die Beimischung von offenen Immobilienfonds gut bedient. Offene Immobilienfonds konzentrieren sich bei den Investitionen vorrangig auf den Kauf von Immobilien – hinzu kommen klassische Fondsinhalte wie Wertpapiere.
Zumeist findet sich in einem offenen Immobilienfonds eine Vielzahl von Immobilien, die regional oder sogar global gestreut sind. Die Art der Immobilie kann ganz unterschiedlich sein:
- Bürokomplexe
- Hotels
- Einkaufskomplexe
- Wohnimmobilien
Anleger, die in einen offenen Immobilienfonds investieren, erhalten Renditen sowohl über Mieteinnahmen, als auch die Wertsteigerungen der Immobilien. Der aktuelle Niedrigzins führt dazu, dass die Immobilienfonds an großer Beliebtheit gewinnen. Allein im vergangenen Jahr haben Anleger mehr als sieben Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds angelegt.
Viedeo: offene Immobilienfonds – Heiko Löschen am 4. Oktober 2016
Besonderheiten offener Immobilienfonds
Nicht nur die gute Zinslage macht die Fonds zu einer erstklassigen Investition. Auch die Möglichkeit, bereits sehr kleine Anlagesummen von unter 100 Euro verwenden zu können, stößt vor allem unter Kleinanlegern auf großes Interesse.
1. Kurzfristiger Verkauf der Fondsanteile nicht möglich
Involvierte Anleger wissen, dass es bei klassischen offenen Aktien- und Mischfonds möglich ist, die erworbenen Anteile auch kurzfristig zu veräußern. Dies ist bei offenen Immobilienfonds allerdings nicht der Fall. Generell arbeiten die Fonds mit einer Haltefrist von 24 Monaten. Wer seine Anteile frühzeitig verkaufen möchte, kann dies über die Börse tun, muss hier aber mit hohen Abschlägen rechnen – was nicht selten zu einem Minusgeschäft führt.
2. Hohe Kosten und hohe Renditechancen
Informierte Anleger wissen, dass die Kosten für einen offenen Immobilienfonds recht hoch sind. Nicht nur die Kaufkosten, sondern auch die Verwaltungskosten sind vergleichsweise hoch. Dies hat zwei Gründe. Zum einen ist der Kapitalaufwand für die Fonds sehr hoch – ein umfangreiches Immobilienportfolio ist nicht günstig. Zum anderen kommt es hier zu einer Vielzahl von Transaktionen, die durch den Immobilienmanager im Auge behalten werden müssen. Im Gegenzug erhalten Anleger sehr gute Renditechancen, die nicht selten die klassischen Fondsanlagen alt aussehen lassen.
3. Die Mischung macht es auch
Anleger aller Klassen sind am besten damit bedient, eine gute Mischung in das eigene Portfolio zu bringen. Dies setzt sich im Idealfall aus je einem Drittel Anleihen, Aktien und Immobilien zusammen. Wer aktuell also vornehmlich mit Aktien und Anleihen arbeitet, der sollte darüber nachdenken, offene Immobilienfonds beizumischen. Ist das Drittel bereits mit Immobilien gefüllt, sollte man hier nicht überschwänglich werden.
Denn auch, wenn die Renditechancen gut sind, ist es wichtig, einen ausgleichenden Puffer für mögliche Kapitaleinbrüche zu haben. Generell lässt sich sagen, dass die Immobilienfonds das Geld für einen Zeitraum von fünf bis sieben Jahren binden sollten, bevor der Anleger über den Abverkauf nachdenkt. So ist die Chance auf nennenswerte Gewinne deutlich höher.
Bei offenen Immobilienfonds sind die Kaufkosten und die Verwaltungskosten recht hoch. Dem gegenüber stehen sehr gute Renditechancen. (#1)
Welche Risiken bergen offene Immobilienfonds?
Wer nun denkt, dass die offenen Immobilienfonds eine Garantie zum Geldverdienen sind, der wird leider enttäuscht. Denn so hoch die Renditechancen sind, so hoch ist auch das Risiko. Der Laie mag sich die Frage stellen, was in Sachen Immobilien schief gehen kann – die Antwort darauf ist vielschichtig. Nicht allzu lang ist es her, dass die weltweite Finanzkrise dafür sorgte, dass der Immobilienmarkt in den Keller ging. Offene Immobilienfonds aller Anlageklassen verloren Millionen. So selten eine handfeste Finanzkrise vorkommt – sie ist dennoch ein Faktor, der zu berücksichtigen ist. Vor allem dann, wenn sich das Immobilienportfolio des Fonds auf eine bestimmte Region konzentriert. Befinden sich die Immobilien zum Großteil im Mittelmeerraum, und der Immobilienmarkt der Region bricht ein, sind auf einen Schlag alle Immobilien betroffen.
Aktuell bergen die von der Finanzkrise geschwächten Fonds allerdings eine gute Renditechance für Anleger. Denn viele dieser Fonds befinden sich heute in der Abwicklung. Dies bedeutet, dass die Masse der Anleger nach dem Kapitalverlust darauf bestanden hat, ihre Investitionen zurückzuerhalten. Einige der offenen Immobilienfonds waren aber nicht in der Lage, das benötigte Kapital komplett auszuschütten. Um die Anleger bedienen zu können, müssen die Objekte verkauft werden, was zu einer Auflösung der Fonds führt.
Erst vor Kurzem sorgte die weltweite Finanzkrise dafür, dass der Immobilienmarkt in den Keller ging. Offene Immobilienfonds aller Anlageklassen verloren Millionen. (#2)
Anleger erhalten eine Ausschüttung, werden die Immobilien verkauft. Da sich hier auch ehemalige Top-Fonds in der Auflösung befinden, sind viele der Immobilien bis heute erstklassige Mietobjekte, die einen hohen Verkaufspreis erzielen. Bei einer Fondsauflösung bedeutet dies eine hohe Ausschüttung für die Anleger.
Niedriger Zinssatz beeinflusst die Gewinnchancen von offenen Immobilienfonds
Die niedrigen Zinsen machen den Hauskauf so interessant wie nie. Dies hat in den vergangenen Jahren die Nachfrage für Kaufimmobilien aller Art enorm gesteigert – mit der höheren Nachfrage sind auch die Immobilienpreise in die Höhe geschossen.
Dies bedeutet, dass gut laufende Fonds sich oft an der Wachstumsgrenze befinden. Werden die Immobilien zu hohen Preisen gekauft, ist für einen Verkauf nur eine begrenzte Preissteigerung möglich. Dies spiegelt sich in geringen Gewinnmargen wider. Vor allem offene Investmentfonds, die auf urbane Ballungszentren spezialisiert sind, leiden unter diesem Phänomen.
Was, wenn die Konjunktur schwächelt?
Ein weiteres Risiko ist die direkte Abhängigkeit von der Wirtschaftslage. Findet der wirtschaftliche Aufschwung in der Investitionsregion ein Ende, sind Immobilienpreise zumeist die ersten, die sinken. Da die Fonds sich in der Regel auf die Nutzung von gewerblichen Immobilien konzentrieren, ist hier ein Einbruch der Wirtschaft besonders schnell zu bemerken – oftmals so schnell, dass nur ein Abverkauf von gebundenen Fondsanteilen die Verlustminderung verhindert.
Eine negative Wirtschaftsentwicklung sorgt nicht nur dafür, dass die Verkaufspreise sinken. Erhöhte Leerstände und sinkende Mieteinnahmen sind ebenfalls relevante Faktoren.
Das Kapital wird vorübergehend eingefroren: noch nicht ausgezahlte Erträge bleiben im Fond gebunden, das Kapital steht nicht mehr zur Verfügung. (#3)
Was passiert, wenn ein offener Immobilienfonds eingefroren wird?
Kommt es zum Erstfall und der offene Immobilienfonds gerät in eine unaufhaltsame Abwärtsspirale, ist es üblich, die Fonds einzufrieren. Dies bedeutet, dass das im Fonds vorhandene Kapital den Anlegern nicht mehr zur Verfügung steht. Das Einfrieren der Fonds ist dabei immer vorübergehend. Auch zuvor erwirtschaftete und noch nicht ausgezahlte Erträge bleiben im Fonds gebunden.
Die Aufsichtsbehörde gibt an, dass nach der Finanzkrise aus dem Jahr 2007 insgesamt 15 von 16 stillgelegten Fonds in die Abwicklung übergegangen sind oder sich noch in der Abwicklung befinden. Sämtliche Fondsimmobilien stehen also zum Kauf bereit. Das daraus resultierende Kapital wird zuerst dazu aufgewendet, alle anfallenden Kosten zu decken. Darunter fallen Notarkosten, Fondsgebühren und Transaktionskosten. Sind diese gedeckt, werden Gläubiger bedient.
Hinweis
Abhängig von der Form des Fonds kann es sein, dass das Fondsmanagement mit Krediten arbeitet, um den Kauf von Immobilien zu finanzieren. Die Gläubiger für diese Kredite stehen für den Immobilienverkauf im Grundbuch an erster Stelle und werden somit zuerst bedient. Anleger müssen in diesem Fall zurückgestellt werden.
Erst, wenn alle Kosten gedeckt und die Kredite beglichen sind, kommt es zu einer Auszahlung an die Anleger. Diese erhalten ihr Geld, das prozentual zum tatsächlichen Anlagekapital und der möglichen Ausschüttung berechnet wird.
Der BVI Bundesverband Investment und Asset Management gab im Jahr 2015 bekannt, dass sich das Gesamtvolumen für offene Immobilienfonds in Deutschland auf rund 81,5 Milliarden Euro belief. Knapp 15 Prozent davon befanden sich damals in der Abwicklung – was ein Kapital von rund 12,5 Milliarden Euro ergibt.
Video: Umfrage: ‚Offene Immobilienfonds alternativlos‘
Fazit: Für wen eignet sich die Investition in offene Immobilienfonds?
Grundsätzlich sollten sich Anleger immer darüber im Klaren sein, dass eine Investition in Fonds keine Renditegarantie hat. Es gibt eine Vielzahl von Gründen dafür, dass sogar sehr gute und vielversprechende Geldanlagen hohe Verluste einfahren:
- Verschlechterung der Wirtschaftslage
- Politische Unstimmigkeiten
- Missmanagement
Für Anleger aller Klassen ist es wichtig, ihre jeweiligen Investitionen gut zu überdenken. Niemals sollten Geldsummen investiert werden, die für einen bestimmten Zweck eine Rendite erzielen müssen. Auch ist es gefährlich, mit Kapital zu arbeiten, das unter Umständen existenzbestimmend ist.
Da offene Immobilienfonds zumeist mit einer Festlegungszeit von bis zu 24 Monaten arbeiten, ist das schnelle Geld hier ohnehin nicht zu holen. Anleger brauchen Geduld. Im besten Fall sollte auf das Geld für bis zu fünf Jahre und mehr verzichtet werden können.
Die jährlichen Ausschüttungen sind in der Regel gut und stabil, was sich über die Jahre hinweg lohnt. Gute Immobilienportfolios bringen beim Abverkauf dann eine nennenswerte Rendite.
Eine gute Mischung aus Aktien, Anleihen und Immobilien bringt eine stabile Ausgangslage für jedes Portfolio. Es bietet sich daher grundsätzlich für jeden an, sich mit den offenen Immobilienfonds zu beschäftigen. Langwierige Anlagen erweisen sich oft als eine gute Kapitalquelle, kommt es zu einem unerwarteten Finanzengpass.
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