Haus kaufen in Österreich als Deutscher: Wieso man uns Knüppel zwischen die Beine wirft

Wo würden Sie gerne Ihren nächsten Urlaub verbringen: in einer Eigentumswohnung in Wien im Bezirk Josefstadt? Was kann einem Deutschen beim ‚Haus kaufen in Österreich‘ an Widrigkeiten begegnen? Hier lernen Sie alle Stolpersteine auf dem Weg zur eigenen Immobilie in Österreich kennen.

In Österreich kaufen Deutsche besonders gerne Häuser

Für den Immobilienkauf kennen Deutsche nur ein Nachbarland: Österreich! Gemäß der Deutschen Botschaft in Wien haben bereits 131.382 Deutsche ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Und 77.122 mal haben Bundesbürger den Zweitwohnsitz in der Donaumetropole angemeldet. Wer jetzt schnell nachziehen möchte, wird überrascht sein. Der Immobilienkauf in Österreich ist kein Zuckerschlecken. Die Regelungen sind regional verschieden. Für Baugrundstücke, Wohnungen, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften gelten unterschiedliche Regelungen. Worauf sollte man als Deutscher beim Kauf eines Hauses oder beim Erwerb einer Eigentumswohnung unbedingt achten?

Unter welchen Bedingungen darf ein Deutscher ein Haus in Österreich erwerben?

Deutsche dürfen grundsätzlich in Österreich ein Haus kaufen. Die Mitgliedschaft von Österreich in der EU eröffnet diese Möglichkeit uneingeschränkt. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Vor dem Immobilienkauf eines Deutschen in Österreich stehen zunächst eine Reihe Fragen. Viele Menschen mögen hier zunächst an Steuer-Themen denken. Allerdings empfiehlt es sich, das Augenmerk auf Rechtsfragen zu richten. Diese sind schwieriger zu lösen.

Das zweistufige Verfahren: Titel und Modus

Der Erwerb eines Hauses in Österreich erfolgt stets nach österreichischem Recht. Kein anderes Recht nimmt hier Einfluss. Der Käufer wird durch das österreichische Recht besonders geschützt. Der Kauf ist in zwei aufeinander folgende Stufen aufgeteilt. Dies soll dem Käufer Schutz vor gutgläubigem Erwerb sowie Belastungen durch Dritte geben.

• Der 1. Schritt: das Verpflichtungsgeschäft (Titel)

  Der Kauf des Hauses wird in dem Moment verbindlich, da beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen. Das Eigentum geht allerdings noch nicht vom Verkäufer auf den Käufer über. Die Vereinbarung dient nur der Regelung der Modalitäten. Neben dem Kaufvertrag kommt oft auch ein Schenkungsvertrag zur Anwendung.

• Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus

  Wird der Kauf ins Grundbuch eingetragen, wird damit endgültig der Erwerb des Eigentums vollzogen. Dies wird durch eine grundbuchfähige Urkunde ermöglicht. Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde. Die Unterschriften auf der Urkunde bedürfen einer Beglaubigung durch einen Notar oder ein Gericht. Anders als in Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag nicht zwingend nötig.

Der Kauf einer Immobilie und die damit erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen

Auf den ersten Blick wirkt das zweistufige Verfahren unkompliziert. Doch der Staat Österreich verlangt zusätzliche Erklärungen vom Deutschen Käufer.

• Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks

  Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

• Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  Mit der Abgabe der Erklärung bestätigt der Käufer, die Immobilie nicht als Ferienimmobilie zu nutzen.

Erforderliche Genehmigungen für Ausländer

Für EU-Bürger gibt es für den Erwerb eines Hauses noch weitere Auflagen. Für diese Genehmigungen und Bescheide gibt es je nach Region verschiedene zuständige Behörden. Auch die Art und Weise, wie diese erlangt werden können, sind unterschiedlich. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.

Ihr neuer Hauptwohnsitz in Österreich – oder doch eher Freizeitwohnsitz?

Das Verlagern des Hauptwohnsitzes nach Österreich begünstigt die Erfolgsaussichten bei den Genehmigungen. Die Genehmigungen werden hingegen nicht so einfach zu erlangen sein, wenn Sie die Immobilie als Zeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten. Um die Eintragung des Kaufs in das Grundbuch zu erzielen, ist eine spezielle Zulassung für die Zweitnutzung erforderlich Dies ist der sogenannte Freizeitwohnsitzbescheid.

Was es an weiteren Vorschriften im Baulandgrundverkehr gibt

Ferienwohnungen sollen sich, insbesondere in den bei Nicht-Österreichern bevorzugten Regionen nicht zu stark vermehren. Weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (betreffend Wohnungen und Baugrundstücke) sollen dem dienlich sein. Den Zweitwohnsitz in Österreich rücken diese Vorschriften für uns Deutsche in weite Ferne, obwohl sie sich mit dem EU-Recht vertragen. Sie gehen teils bis in die 70er Jahre zurück.

Neun Bundesländer – neun Landesraumordnungsgesetze

Der Staat übertrug den Bundesländern die Regelung der Freizeitwohnsitze. Das führte dazu, dass die Gesetze in jedem der neun Bundesländer verschieden sind. Für Ferienhäuser in den grenznahen Bundesländern wird der Kauf durch Begrenzungen limitiert. Dort haben Deutsche bereits eine sehr große Zahl an Immobilien erworben. Besonders gerne werden Ferienhäuser in Salzburg und Tirol sowie Vorarlberg erworben. In vielen Fällen sind große Hürden mit dem Erwerb eines Hauses als Freizeitwohnsitz verbunden. Vielfach zieht sich eine Genehmigung über viele Jahre hin. Wer sich darüber hinwegsetzt und ein erworbenes Haus in Österreich als Freizeitimmobilie nutzt, verstößt gegen geltende Gesetze. Die Maßnahmen der Behörden schließen die Zwangsversteigerung der Immobilie mit ein. Vor den Hauskauf in Österreich hat so der Staat für die Deutschen die Prüfung der nötigen Genehmigungen gesetzt.

Wer ist Ansprechpartner beim Hauskauf in Österreich?

Die Gemeinde ist stets die erste Kontaktstelle. Die Gemeinde führt ein Verzeichnis aller Freizeitwohnsitze. Die Genehmigung weiterer Freizeitwohnsitze obliegt der Gemeinde ebenfalls. Dabei legt die Gemeinde das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes zugrunde.

Was dürfen wir uns unter einem Freizeitwohnsitz vorstellen?

Eben das ist in den Landesraumordnungsgesetzen oft nicht abschließend geregelt. Im Gesetz wird eher abgegrenzt, was ein Hauptwohnsitz nicht ist. Ob es sich bei der Immobilie um einen Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz handelt, offenbart schnell die Frage, wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Die Behörden behalten sich eine jederzeitige Überprüfung der Immobiliennutzung vor. Wie dies allerdings in der Realität umgesetzt werden soll, bleibt offen. Meist erfolgt eine Überprüfung erst, wenn eine Anzeige erstattet wurde.

Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. Man bleibt flexibel, und die Wohnung kann sporadisch oder auch als Hauptsitz genutzt werden. Zusammenstöße mit dem Gesetze werden auf dem Weg vermieden.

Immobilienpreise 2022: die Entwicklung in Österreich

Einen guten Überblick über die Preisentwicklung erhält man aus dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Wir haben vor allem die Preistrends des vierten Quartals 2021 analysiert. Diese Trends sind bei Immobilienpreisen erkennbar:

• Von 2020 auf 2021 stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien um 12,6%. Mit 10,4% lag die Preissteigerung im dritten Quartal 2021 ein Stück niedriger.
• Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Hier liegt der Anstieg bei 15,5%. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
• Mit einer Steigerung der Preis von 14,5% waren auch gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens sehr gefragt. Gemäßigtere 11,8% Steigerung wurden noch im dritten Quartal 2021 ermittelt.
• Immobilien in Wien selbst verteuerten sich nicht so stark wie Objekte außerhalb von Wien. In Wien lag die Preissteigerung im dritten und vierten Quartal 2021 bei 10,2% bzw. 11,3% im Gegensatz zu 10,6% bzw. 13,9% außerhalb Wiens.
• Der Neubauwohnungsmarkt wies niedrigere Steigerungen auf. Im dritten und vierten Quartal stiegen die Preise in Wien um 9,9% bzw. 10,6%. 9,5% bzw. 10,8% waren es außerhalb von Wien.

Die Zinsen für Immobilienkredite ist noch immer sehr niedrig. Immobilien sind für die Geldanlage noch immer attraktiv. Auch Mietrenditen unter 4% ändern das nicht.

Wohnimmobilienpreisindex Österreich: Preisentwicklung ‚in Wien‘

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Die Preise außerhalb von Wien zogen deutlich stärker an. Das Preisniveau in Wien lag beriets für viele Jahre wesentlich höher.

Diese Preistrends gibt es 2022 in Österreich

Das Angebot wird mit dem Anstieg der Nachfrage nicht mithalten können. Das wird den Anstieg der Preise weiter befeuern. Die Inflationsrate wird 2022 über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Wohnimmobilien in Einzellagen und Einfamilienhäuser sowie Wochenendhäuser und Baugrundstücke werden besonders im Interesse der Käufer liegen. Es sind vorzugsweise Immobilien fern der Innenstädte.

10 beliebte Immobilienportale aus Österreich

• Wohnnet.at

  Wer der Erste sein möchte, der von der neu inserierten Traumimmobilie erfährt, kann sich auf Wohnnet.at per E-Mail benachrichtigen lassen. Eine schicke Eigentumswohnung in Krems oder Klagenfurt sind hier ebenso zu finden wie das Ferienhaus in Kärnten.

  Im Web: www.wohnnet.at

• FindMyHome.at

  Nutzer helfen anderen Nutzern, indem sie Anbieter auf FindMyHome.at bewerten. Das schafft Durchblick im Anbieterdschungel. Herausragende Anbieter haben die Chance, von FindMyHome.at als ‚Qualitätsmakler‘ ausgezeichnet zu werden. Seit 2001 gibt es FindMyHome.at bereits.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Immosuchmaschine.at

  Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Traumimmobilien aus Wien, Klagenfurt und Tirol finden sich hier.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• Immobilienscout24.at

  Ratgeber und Tipps findet man bei Immobilienscout24.at zusätzlich zu den Angeboten an Immobilien. Viele Themen zu Grundstückskauf, Hausbau, Genehmigungen und anderen Themen finden sich darunter.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Der Standard

  derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der kein Angebot mehr unbemerkt verpassen lässt. Für Immobiliensuchende gibt es noch mehr: Checklisten, Tipps und spezielle Dienste helfen.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Flatbee.at

  Die Immobiliensuchmaschine Flatbee.at hat sich auf provisionsfreie Immobilienangebote spezialisiert. Nach dem man die passende Immobilie gefunden hat, plagt die Frage ‚Sind andere eventuell günstiger?‘. Mit dem Vergleich der Angebote gibt Flatbee.at Sicherheit für Entscheidungen. Ebenfalls wichtig: mit dem Preisbarometer verschafft man sich schnell einen Überblick über Marktentwicklung und Occasionen.

  Im Web: www.flatbee.at

• Mietguru.at

  Viele außergewöhnliche Angebote von Immobilien Österreichs bietet das Portal Mietguru.at. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.

  Im Web: www.mietguru.at

• Alle-gemeinsam.at

  Für Bauträger, Makler und auch Privatpersonen hält Alle-gemeinsam.at seine Angebote bereit. Immobilien können auf Alle-gemeinsam.at kostenfrei inseriert werden. Dieses Angebot steht privaten Immobilienbesitzern offen.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Willhaben.at

  In einem Anbieterverzeichnis stellt Willhaben.at Makler, Bauträger, Hersteller und weitere Dienstleister rund um das Immobilienprojekt vor. Auf Willhaben.at werden mehrere tausend Immobilien angeboten. Neben dem Kauf steht auch die Pacht oder Miete zur Auswahl.

  Im Web: www.willhaben.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Der Hauskauf kann in Österreich auch als Deutscher vollzogen werden. Sicherheit gibt die EU-Mitgliedschaft Österreich. Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich können jedoch nicht erworben werden.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Wer in Österreich ein Haus kaufen will, kann dies nur nach österreichischem Recht tun. Es wird zweistufig vorgegangen. Zuerst schließt der Käufer mit dem Verkäufer den Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel). Der Eintrag des Erwerbs der Immobilie in das Grundbuch vollzieht sich in einem zweiten Schritt. Dieser Teil nennt sich Modus oder Eigentumserwerb.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Preise für Einfamilienhäuser in Österreich sind in den vergangenen Jahren um etwa ein Drittel gestiegen. 2018 lag der durchschnittliche Preis bei rund 241.000 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr sind das 7 % mehr und sogar 30,6 % mehr als fünf Jahre zuvor.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Grundsätzlich können Deutsche in Österreich eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt die Option zu. Eine zusätzliche Erleichterung brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft berührt.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

25.851 Euro, das ist der Quadratmeterpreis für eine Wohnung ab 130 qm im inneren Stadtbezirk von Wien. Ein Blick in die Donaustadt bzw. den Wiener 22. Bezirk ergibt einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro für eine 50 qm Wohnung Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt in Klagenfurt dagegen bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Laut dem Marktforschungsinstituts GfK liegt die jährliche Durchschnittsmiete für eine Wohnung à 80 qm in Wien bei etwa 12.300 Euro. In München liegt die Jahresmiete bei etwa 14.800 Euro. Die Münchner haben jedoch eine höhere Kaufkraft. Daher fließen über 50 % des jährlichen Netto-Gehalts von Münchnern wie Wienern in die Miete.

Was kosten Immobilien in Österreich?

In Österreich kosten Immobilien bis zu 25.851 Euro/qm. In dieser Preisklasse liegt eine Wohnung in der Kern-City von Wien mit einer Größe ab 130 qm. Der Quadratmeterpreis liegt in anderen Bezirken niedriger. Ein Vergleich mit dem Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) zeigt einen Preis von 6.629 Euro/qm für eine Wohnung von 50 qm.