Wer seine Immobilien verkaufen möchte oder selbst Interesse am Kauf hat, braucht eine realistische Wertermittlung. Am besten geht das, wenn das Gutachten für Immobilien als PDF-Formular vorliegt, das nur noch ausgefüllt werden muss.
Preise realistisch einschätzen: Gutachten für Immobilien als PDF erstellen
Es ist eine interessante Angelegenheit: Wenn ein Immobilienbesitzer sein Grundstück veräußern möchte, setzt er meist einen viel zu hohen Preis an als den, der im Gutachten (liegt vom Gutachter per PDF vor) genannt wird. Ein Grund ist sicherlich, dass bei einer solchen Wertermittlung gern ein ideeller Wert eingesetzt wird sowie die Kosten bedacht werden, die bislang bereits gedeckt werden mussten.
Sanierungen, Renovierungen und neue Möbel interessieren einen neuen Käufer aber nicht. Für ihn sind vielmehr die wirklichen Preiskriterien wichtig. Daher heißt es, dass die Bodenrichtwerte zu ermitteln sind und dass reine Fakten für die Immobilienbewertung zugrunde gelegt werden müssen.
Gut zu wissen: Das Gutachten für Immobilien kann die Verkaufsverhandlungen beschleunigen, denn der Käufer weiß bereits, welcher Preis angemessen ist und muss nicht selbst einen Gutachter beauftragen. Bereits bewertete Immobilien finden auch aus dem Grund schneller einen Käufer, weil sie von Interessenten vor nicht bewerteten Objekten bevorzugt werden. Schließlich möchte man wissen, worauf man sich einlässt!
In vielen Fällen ist ein Kurzgutachten ausreichend, doch Banken, Behörden und weitere offizielle Einrichtungen benötigen ein Komplettgutachten. Dieses ist leider teurer, dafür jedoch detaillierter. Des Weiteren muss die Immobilienart berücksichtigt werden, denn sie gibt Aufschluss darüber, ob das Vergleichs-, das Ertrags- oder das Sachwertverfahren für die Wertermittlung genutzt wird.
Sollen Immobilien verkauft werden, bedarf es natürlich eines angemessenen Kaufpreises. Dieser wird in der Regel nicht mit dem Verkehrswert gleichgesetzt, welcher den Wert des Objekts zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung abbildet.(#01)
Immobilien per PDF bewerten: Gutachten erstellen lassen!
Sollen Immobilien verkauft werden, bedarf es natürlich eines angemessenen Kaufpreises. Dieser wird in der Regel nicht mit dem Verkehrswert gleichgesetzt, welcher den Wert des Objekts zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung abbildet. Allerdings legt der Verkehrswert die Basis für den Kaufpreis fest, wobei hier Lage und Beschaffenheit der Immobilie berücksichtigt werden.
Subjektive Kriterien werden nicht zur Immobilienbewertung herangezogen. Trotz allem ist der Verkehrswert keine feste Größe, die sich nach mathematischen Grundregeln ermitteln lässt. Er beruht vielmehr auf Schätzungen und auf dem Vergleich mit ähnlichen Objekten.
Damit das Gutachten nicht mehr verändert werden kann, empfiehlt es sich, es als PDF zu speichern bzw. sollte der Gutachter es bereits in diesem Format verschicken.
Immobilien Gutachten als PDF: Diese Vorteile bringt die Bewertung
Mit einem derartigen Gutachten ist der Verkäufer der Immobilien in der Lage, eine genaue Aussage zum Verkaufspreis zu treffen. Der Preis, der hier erzielt werden kann, richtet sich nach den Marktgegebenheiten und schützt den Verkäufer vor einem Vermögensschaden. Denn wer kein Gutachten vorliegen kann, kann seine Immobilie auch leicht viel zu niedrig bewerten! Sie mag sich dann zwar leichter verkaufen, doch der Verkäufer erlebt eine finanzielle Einbuße.
Der Käufer wiederum findet sich durch das Vorliegen eines Immobilien Gutachtens per PDF auf der sicheren Seite, denn er weiß um die Werthaltigkeit des von ihm anvisierten Objekts und um die Rechtmäßigkeit des geforderten Preises. Das Gutachten kann somit die Preisverhandlungen für Immobilien deutlich verkürzen. Das Wertgutachten ist zudem bei einer geplanten Finanzierung hilfreich, denn es dient dem Käufer als Basis für die Kreditverhandlungen mit der Bank.
Im Fall der Beauftragung eines Maklers kann das Gutachten ebenfalls dienlich sein, denn nicht jeder Makler arbeitet reell und setzt einen Verkaufspreis an, der für den Verkäufer wirklich von Vorteil ist. Ein zu hoher Preis führt zu einer höheren Provision für den Makler. Bei einem sehr niedrigen Preis hingegen hat der Makler eventuell eine feste Courtage vereinbart und bekommt diese im Verkaufsfall. Da der Verkauf dank des niedrigen Preises schneller geht, bekommt der Makler auch rascher sein Honorar. Dass dieses in dem Falle nicht berechtigt ist, ist für ihn sicherlich nebensächlich.
Die Vorteile des Komplettgutachtens bestehen vor allem darin, dass es nahezu jedes Detail erfasst.(#02)
Kurzgutachten oder Komplettgutachten per PDF?
Wie eingangs bereits erwähnt wurde, gibt es sowohl das Kurz- als auch das Komplettgutachten. Sie beide unterscheiden sich, wie der Name bereits vermuten lässt, in ihrem Umfang. Per PDF werden beide Formen der Gutachten an den Auftraggeber verschickt. Das Komplettgutachten ist recht umfangreich und misst rund 35 Seiten, je nach Aufteilung auch mehr. Vor allem die Anzahl der beigefügten Anlagen können ein Dokument von bis zu 70 Seiten entstehen lassen.
Die Vorteile des Komplettgutachtens bestehen vor allem darin, dass es nahezu jedes Detail erfasst. Gerade bei Immobilien, die keine reinen Wohn- oder reine Gewerbeimmobilien, sondern gemischter Art sind, ist eine derart aufgeschlüsselte Variante erste Wahl. Das Gutachten ist auch Personen verständlich, die sich nicht als Sachverständige bezeichnen können und es wird sogar vor Gericht und bei Behörden anerkannt. Nachteilig sind sicherlich die hohen Kosten, denn bis zur Endversion des Gutachtens vergehen oft einige Wochen, die der Gutachter in Rechnung stellt.
Das Kurzgutachten beschränkt sich indes nur auf die wichtigsten Fakten und nennt unter anderem diese Punkte:
- Wertergebnis
- bauliche Beschreibung in knapper Form
- Berechnung des Wertes als Überschlagsrechnung ohne Nachprüfung der Richtigkeit der Angaben
- Berechnung lediglich nach dem Ertrags- oder dem Sachwertverfahren
- Berechnung ohne Lage- und Baubeschreibung, ohne Fotos und andere Nachweise
Wer sparen möchte oder muss, ist mit dem Kurzgutachten gut beraten, denn es ist deutlich günstiger als das Komplettgutachten. Es ist außerdem deutlich schneller fertiggestellt und steht somit rascher zur Verfügung, wenn es auf einen schnellen Verkauf ankommt. Bei einem Objekt, das nur in einer Form genutzt wird, ist diese Form des Gutachtens eine gute Wahl.
Allerdings ist das Kurzgutachten nicht wirklich belegbar und stellt damit keine fundierte Basis für finanzielle Entscheidungen dar. Nur auffällige oder bekannte Mängel des Objekts werden in die Bewertung mit einbezogen, nicht erkennbare Baumängel bleiben weiterhin verborgen, sie wirken sich damit auch nicht wertmindernd aus. Insofern mag ein Kurzgutachten gut sein, wenn es etwas zu verbergen gibt. Wer seine Käufer von A bis Z aufklären will und ein gerichtstaugliches Gutachten für Immobilien benötigt, braucht ein Komplettgutachten per PDF.
Immobilien Gutachten per PDF: Wer darf es ausstellen?
Wer ein Immobilien Gutachten per PDF wünscht, kann sich dafür an verschiedene Stellen wenden. Zum einen kommen die Gutachterausschüsse in Betracht, die eigene Geschäftsstellen haben und Gutachten für bebaute oder auch unbebaute Immobilien erstellen. Die Ausschüsse stellen diese Bewertungen für gemischt genutzte Immobilien ebenso aus wie für reine Wohn- oder Geschäftsgrundstücke.
Natürlich sind auch Sachverständige eine Anlaufstelle, wobei diese öffentlich bestellt und vereidigt sein müssen. Die Zuständigkeit kann bei der örtlichen IHK erfragt werden. Die Sachverständigen erstellen unabhängige Wertgutachten, daher sind ihre Bewertungen auch besonders vertrauenswürdig für Käufer, Behörden und Banken.
Ein zertifizierter Sachverständiger hingegen wird von der Deutschen Akkreditierungsstelle benannt und bringt die geforderte Sachkenntnis eines Sachverständigen mit. Er ist vor allem für private Verkäufer die beste Anlaufstelle.
Ein Gutachten für Immobilien durch einen freien Sachverständigen erstellen zu lassen, ist hingegen keine gute Idee. Denn die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist nicht geschützt, daher kann sich im Prinzip jeder so nennen, der die entsprechende Dienstleistung anbietet. Die Bewertungen, die dabei entstehen, sind nicht gerichtstauglich und werden häufig angezweifelt. Hier nutzt es auch nichts, wenn die Bewertung per PDF vorliegt, es wird unterstellt, dass keine inhaltliche Richtigkeit vorliegt.
Interessant ist, dass eine Immobilienbewertung durch die Dekra möglich ist. Entsprechende Anlaufstellen dazu sind im Internet genannt.
Wer ein Immobilien Gutachten per PDF wünscht, kann sich dafür an verschiedene Stellen wenden. Zum einen kommen die Gutachterausschüsse in Betracht, die eigene Geschäftsstellen haben und Gutachten für bebaute oder auch unbebaute Immobilien erstellen.(#03)
Ermittlung des Verkehrswertes
Wichtig: Bei der Ermittlung der Marktwerte bzw. der Verkehrswerte für Immobilien sind die Grundsätze anzuwenden, die in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ genannt sind. Danach gibt es verschiedene Verfahren, mit denen sich die Grundstückswerte ermitteln lassen:
- Vergleichswertverfahren
Der Wert der Immobilie wird durch einen Vergleich mit ähnlichen Objekten und deren Preisen ermittelt. Wichtig ist dafür aber, dass eine ausreichende Zahl an Referenzobjekten zugrunde liegt und dass sich diese in der direkten Umgebung befinden. Finden sich hier keine Vergleichsimmobilien, werden diese aus anderen Gebieten herangezogen, was aber andere Preise zum Beispiel durch eine besser ausgebaute Infrastruktur bedeuten kann.
Das Vergleichswertverfahren wird daher vor allem dort gern genutzt, wo viele Häuser in ähnlicher Bauart vorhanden sind. Beispielsweise eine Siedlungsstraße, in der mehrere Häuser gleicher Bauart und Ausstattung hintereinander auf ähnlich großen Grundstücken stehen. Zunächst muss der Bodenwert ermittelt werden, danach kann anhand dieser Datenlage ein Vergleich nach folgenden Gesichtspunkten vorgenommen werden:
- Lage: Liegt das Grundstück im bebauten Raum, wie ist es um Verkehrslage und allgemeine Infrastruktur bestellt?
- Wie ist der Untergrund beschaffen, wie ist die Tragfähigkeit des Bodens?
- Wie groß ist das Grundstück, welche Form hat es, ist es leicht zugänglich?
- Wie weit ist das Grundstück erschlossen?
- Sind Gefahrenzonen in der Nähe?
- Sind Gewerbegebiete in der Nähe?
- Wie wirken die Umwelteinflüsse auf das Grundstück? Sind Lärm und Gerüche an der Tagesordnung?
- Gibt es Vorschriften bzw. der Nutzung?
- Gibt es Einschränkungen durch festgeschriebene Wohnrechte, Denkmalschutz oder Weltkulturerbe?
- Wie sind die Außenanlagen beschaffen?
- Sind Instandsetzungen nötig?
- Gibt es baurechtliche Auflagen oder Beschränkungen?
- Ertragswertverfahren
Bei diesem Verfahren werden die marktüblichen Preise als Basis herangezogen, wobei oftmals auf Durchschnittswerte gesetzt wird. Es geht hierbei um Bruttoerträge, Bewirtschaftungskosten, Betriebskosten und ein eventuelles Mietausfallwagnis. Aus allen Faktoren ergibt sich ein Nettoertrag für das gesamte Jahr. Nun wird die Restnutzungsdauer berücksichtigt und der marktübliche Zinssatz.
Mit diesem Verfahren werden in erster Linie Mietobjekte bewertet, außerdem ist dafür die Expertise eines Sachverständigen unverzichtbar.
- Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren erfolgt die Summierung des Bodenrichtwertes mit dem Sachwert aller Gebäude auf dem Grundstück. Der Sachwert stellt sozusagen eine Mischung aus Herstellungs- bzw. Wiederherstellungskosten und Wertminderungen dar.
Ein- und Zweifamilienhäuser sowie sanierungsbedürftige Objekte werden damit bewertet.
Die Kosten für das Immobilien Gutachten per PDF können nicht pauschal genannt werden, weil sie an mehreren Faktoren hängen.(#04)
Immobilien Gutachten per PDF zusenden: Die Kosten
Ob das Immobilien Gutachten als PDF zugesandt wird oder in einem anderen Format, spielt für den endgültigen Preis keine Rolle. Vielmehr spielen Aufwand und Inhalt in die Preisfindung mit hinein. Das Honorar wird frei vereinbart, es gibt keine Gebührenordnungen, die das Sachverständigenhonorar regeln. Meist wird der Immobilienwert zugrunde gelegt, wobei zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des Wertes als Honorar genommen werden. Die Spanne ist damit recht groß und reicht von 50 Euro bis in den hohen dreistelligen Bereich.
Früher galt die Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure als Maßgabe für Sachverständige, sodass diesen heute noch empfohlen wird, die Verordnung als Basis für die eigenen Honorarberechnungen zu nutzen. Unterschieden wurde und wird hier in eine normale und eine schwierige Stufe.
Ein erhöhtes Honorar wird demnach fällig, wenn Erbbau- und Nießbrauchrecht sowie ein eingetragenes Wohnrecht berücksichtigt werden müssen oder wenn verschiedene Arten der Grundstücksnutzung vorliegen. Kann das Gutachten nicht ohne Weiteres erstellt werden und gibt es hierbei besondere Erschwernisse zu berücksichtigen (zum Beispiel Unfallgefahr beim Begehen des Objekts), so wird das Honorar ebenfalls höher ausfallen.
Die Kosten für das Immobilien Gutachten per PDF können nicht pauschal genannt werden, weil sie an mehreren Faktoren hängen. Dennoch kann es sinnvoll sein, einen Vergleich verschiedener Angebote einzuholen, zumal die Gutachter auch Fahrtkosten mit berücksichtigen.
Wer privat seine Immobilie verkauft, kann die Kosten für die Wertermittlung in der Regel nicht steuerlich geltend machen, denn sie sind keine Werbungskosten. Auch ein Vermieter kann es mit der Anrechnung schwer haben, denn das Gutachten ist nicht für eine Vermietung, sondern nur für einen Verkauf gedacht. Wer jedoch gewerblich Immobilien veräußert, kann die Sachverständigenhonorare als Betriebsausgaben steuermindernd geltend machen.
Wichtiger Punkt: Werden die Kosten für den Sachverständigen bzw. für das Wertgutachten fällig, weil eine Erbauseinandersetzung ansteht, gilt das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 19. Juni 2013 (Az.: II R 20/12), in dem von einer wertgerechten Verteilung einer Erbschaft die Rede ist. Soll diese erreicht werden, ist das Gutachten nötig. Das Honorar für den Sachverständigen wird als Verbindlichkeit gesehen, die dem Nachlass zuzurechnen ist. Damit wird der zu versteuernde Wert der Immobilie geringer.
PDF als Praxisbeispiel: Das muss in das Immobilien Gutachten
Ein Wertgutachten gliedert sich wie folgt:
- Deckblatt
- Inhaltsverzeichnis
- Zusammenfassung der Ergebnisse aus der Bewertung
- Vorbemerkungen (zu nennen sind der Auftrag und der Auftraggeber, das Datum der Ortsbesichtigung, die Grundlagen der Bewertung sowie die berücksichtigten Unterlagen)
- Beschreibung des Grundstücks (wichtige Inhalte aus dem Grundbuch, Belastungen des Grundstücks, die den Wert beeinflussen können, besondere Grundstücksrechte, Bebauung in der Umgebung, Infrastruktur und geplante Erschließungsmaßnahmen, Beurteilung der Lage)
- Beschreibung des Gebäudes/der Gebäude (Bauart, Baujahr, baulicher Zustand, Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis!), Schäden und Mängel, die sich wertmindernd auswirken, wertsteigernde Faktoren, Außenanlagen, restliche Nutzungsdauer)
- Wirtschaftlichkeit (Beschreibung des Grundrisses, Nutzung zur Zeit, mögliche weitere Nutzung, Mietverträge und Vermietbarkeit)
- Wertermittlung (Bodenwert, Gebäude- und Sachwert, Ertrags- und Vergleichswert, Abzinsung)
- Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB
- Anlagen (Energieausweis, Foto des Objekts, Pläne, Verträge etc.)
Eine Kurzbewertung hingegen erfasst nur die wichtigsten Werte und gibt damit einen groben Anhaltspunkt über das Objekt. Wie im PDF zu sehen ist, lässt sich damit nur ein Überblick erstellen, es sind weder Nachweise noch Fotos vorhanden. Der damit ermittelte Wert kann keinen wirklichen Kaufpreis abbilden.
Die Kurzbewertung kann wie folgt aussehen:
- Name und Anschrift des Auftraggebers
- Details zum Haus (Geschosse, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Bodenwert, Stellplätze)
- Ausstattung (einfach, durchschnittlich, hochwertig oder sehr hochwertig)
- Bauzustand des Hauses (Dachform, Dachzustand, Keller vorhanden)
- Modernisierung (Jahr der Komplettmodernisierung oder Jahre der Einzelmaßnahmen)
Beispiele für Gutachten für Immobilien als PDF
Mehrere beispiele für Gutachten finden sich auf Seiten von Immobiliengutachtern.
- Beispiel-PDF auf www.dr-sattler.de
- Beispiel-PDF auf www.katrin-middelhoff.de
- Beispiel-PDF auf www.verkehrswertgutachten-berlin.de
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