Die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland steht vor einer enormen finanziellen Herausforderung, da eine Finanzierungslücke von 77 Milliarden Euro besteht. Zwischen 2019 und 2022 wurden schätzungsweise 228 Milliarden Euro an Immobilienkrediten aufgenommen, von denen etwa ein Drittel in den kommenden vier Jahren refinanziert werden muss. Allerdings zeigen sich Hindernisse aufgrund von Einschränkungen beim Beleihungsauslauf und dem Zinsdeckungsgrad sowie basierend auf den aktuellen Kapitalwerten und Kreditzinsen, wodurch ungefähr 77 Milliarden Euro nicht refinanziert werden können.
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Finanzierungslücken bei Gewerbeimmobilien: Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital als Lösung
Aufgrund der gestiegenen Zinssätze und sinkenden Immobilienwerte sind die Kreditvergabebedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt deutlich verschärft worden, erklärt Daniel Sander von CBRE. Dies hat zur Folge, dass es schwieriger und kostspieliger geworden ist, entsprechende Kredite zu erhalten. Um die entstandenen Finanzierungslücken zu schließen, könnten zusätzliches Eigenkapital, nachrangige Darlehen oder Vorzugskapitalvereinbarungen zum Einsatz kommen. Allerdings besteht das Risiko, dass Kreditgeber auf Immobilienverkäufe drängen, wenn die Finanzierungslücken zu groß sind und keine realistische Möglichkeit zur Überbrückung besteht. Dies könnte sowohl für den Kreditnehmer als auch den Kreditgeber zu Verlusten führen.
Zinsen steigen seit 2023: Auswirkungen auf Mieter und Immobilienrefinanzierung
Die Zinsen sind seit Beginn des vierten Quartals 2023 gestiegen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Referenzzinssatz eines fünfjährigen Zinsswaps in der Eurozone Ende 2022 nahe der Null-Prozent-Linie lag. Aktuell liegen die Zinsen bei rund 2,5 Prozent, nachdem sie zwischenzeitlich bei 3,4 Prozent lagen. Obwohl es leichte Entspannungssignale gibt, warnt Sander davor, dass die Inflation zurückkehren könnte und die unsichere Wirtschaftsentwicklung einige Mieter belastet. Zusätzlich erschwert die nicht marktgerechte Nutzung vieler Büroflächen die Refinanzierung.
Laut CBRE-Analyse: Mehrfamilienhäuser und Büros mit größten Finanzierungslücken
Die Analyse von CBRE zeigt, dass in Deutschland die größten Finanzierungslücken bei Mehrfamilienhäusern (35,6 Milliarden Euro) und Büroimmobilien (34,9 Milliarden Euro) zu finden sind. Diese Finanzierungslücken machen jeweils 46,1 Prozent bzw. 45,3 Prozent der Kredite aus, die refinanziert werden müssen. Im Vergleich dazu sind die Finanzierungslücken bei Logistikimmobilien und Einzelhandelsimmobilien mit jeweils 3,3 Milliarden Euro oder 4,3 Prozent der Kredite geringer.
Refinanzierungsprobleme: Immobilienkredite in Deutschland besonders gefährdet
CBRE hat im Rahmen einer umfassenden Europa-Studie eine Analyse durchgeführt, bei der insgesamt 640 Milliarden Euro an Krediten für Immobilienfinanzierungen untersucht wurden. In Deutschland beläuft sich der Anteil der nicht mehr refinanzierbaren Kredite auf etwa 27,5 Prozent, was einem Betrag von 176 Milliarden Euro entspricht. Dieser höhere Anteil an problematischen Immobilienkrediten in Deutschland im Vergleich zum europäischen Durchschnitt verdeutlicht die Schwierigkeiten bei der Immobilienfinanzierung im Land.
Die Finanzierung von gewerblichen Immobilien in Deutschland ist insgesamt eine schwierige Aufgabe, da steigende Zinssätze, sinkende Immobilienwerte und Einschränkungen bei der Kreditvergabe den Erhalt von Krediten erschweren. Trotzdem gibt es Möglichkeiten, die Finanzierungslücken zu schließen, wie z.B. durch den Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital oder anderen Finanzierungsinstrumenten. Es bleibt jedoch offen, ob sich die Situation in Zukunft verbessern wird.
