Der Finanzbericht der SATO Corporation für das Jahr 2020 zeigte einige markante Punkte. Die wirtschaftliche Auslastung ging in Finnland zurück und betrug 96,7 (98,1)%. Der Nettoumsatz belief sich auf 303,4 (295,6) Mio. €. Die Nettomieteinnahmen stiegen und betrugen 220,3 (207,1) Mio. €. Das Ergebnis vor Steuern ging zurück und betrug 129,5 (670,5) Mio. €. Das investierte Kapital betrug 4.537,2 (4.154,2) Mio. €. Die Kapitalrendite betrug 4,1 (18,9) Prozent. Das Ergebnis je Aktie betrug 1,80 € (9,45 €). Der Verwaltungsrat schlägt der Hauptversammlung vor, 0,50 € (0,00) je Aktie als Dividende auszuschütten.
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Sicht des CEO der SATO Corporation
„Die Anfang 2020 aufgetretene Coronavirus-Pandemie war für uns eine Herausforderung und beeinflusste unsere Arbeit insbesondere durch die außergewöhnlichen Vorkehrungen, die wir getroffen haben, um die Sicherheit und das Wohlbefinden unserer Mitarbeiter und unserer Bewohner zu gewährleisten. Trotzdem haben wir das außergewöhnliche Jahr gut gemeistert. Die im Rahmen des Risikomanagements im Zusammenhang mit der Pandemie eingeleiteten Sparmaßnahmen spiegelten sich in der günstigen Entwicklung der Nettomieteinnahmen wider. Aufgrund der Pandemie mussten wir kein Personal vorübergehend entlassen, und wir haben im Laufe des Jahres eine erhebliche Anzahl neuer Mitarbeiter eingestellt.
Die durch die Coronavirus-Pandemie im Berichtsjahr verursachte Unsicherheit spiegelte sich in der Geschäftstätigkeit von SATO in einem Anstieg der Mieterfluktuation und damit in einem Rückgang der wirtschaftlichen Auslastung wider. Die Gesamtjahresauslastung betrug 96,7 Prozent. Neben der durch die Pandemie verursachten allgemeinen Unsicherheit ist die geringere Auslastung auf das gestiegene Angebot an Mietwohnungen auf dem Markt sowie auf den Rückgang unserer Kundenzufriedenheitsbewertung zurückzuführen.
Es ist uns nicht gelungen, den Net Promoter Score (NPS) zu verbessern, den uns unsere Bewohner im Laufe des Jahres gegeben haben. Unsere Kundenzufriedenheit schwächte sich ab, da einige der geplanten Reparaturprojekte aufgrund der Coronavirus-Pandemie verschoben werden mussten und unsere Möglichkeiten, unsere Kunden zu bedienen, während der Pandemie begrenzt waren.
Wir haben unser Customer First-Entwicklungsprogramm stark vorangetrieben und uns darauf konzentriert, unsere Organisation und unsere Serviceprozesse anzupassen, um noch besser auf die Bedürfnisse unserer Kunden zu reagieren. Wir sind bestrebt, im täglichen Leben unserer Kunden eng präsent zu sein, um sie bestmöglich zu bedienen. Wir haben unsere Organisation gestärkt, indem wir unser Personal aufgestockt haben, vor allem diejenigen, die in unseren Gebäuden in der Nähe der Bewohner arbeiten. Wir glauben, dass sich dies mittelfristig in einer Steigerung der Kundenzufriedenheit niederschlagen wird.
Im Berichtsjahr haben wir unsere Nachhaltigkeitsarbeit fortgesetzt, die sich an der Strategie von SATO und unserem Nachhaltigkeitsprogramm für 2019–2022 orientiert. Das Programm betont klimaneutrale Städte und das Wohlergehen von Einwohnern und Stadtteilen. In unseren eigenen Nachhaltigkeitszielen haben wir uns den UN-Zielen für nachhaltige Entwicklung (SDG) verpflichtet.
Im Frühjahr 2020 haben wir das Green Finance Framework eingeführt, das die Nachhaltigkeitsziele von SATO in die Finanzierungsmodalitäten integriert. Im September haben wir die erste grüne Anleihe im Rahmen unseres Euro Medium Term Note (EMTN) -Programms emittiert.
Im Jahr 2020 haben wir Stadtplanungsprojekte initiiert und vorläufige Vereinbarungen und Absichtserklärungen unter Zonenbedingungen mit einer Gesamtfläche von fast 65.000 Quadratmetern unterzeichnet und unser Wohnungsportfolio mit Investitionen im Wert von 120,6 Mio. EUR gestärkt. Im Berichtsjahr wurden 769 neue Mietwohnungen, 63 Eigentumswohnungen und 36 FlexHome-Wohnungen in der Metropolregion Helsinki fertiggestellt.
Das erste FlexHome von SATO wurde am 1. Juni im Stadtteil Tali in Helsinki fertiggestellt. FlexHome ist ein neues Konzept für kurzfristiges Eigentum, das Wohneigentum mit einem geringen anfänglichen Kapitalaufwand und einer fünfjährigen Teilbesitzdauer ermöglicht.
SATO beschäftigte zum Jahresende insgesamt 242 Mitarbeiter. Laut der Personalumfrage ist unser internes Arbeitgeberimage stark, und das Interesse an SATO als Arbeitgeber spiegelte sich auch in unserer Einstellung wider.
Ich möchte den SATO-Mitarbeitern für ihre lobenswerte Arbeit und dafür danken, dass sie alles getan haben, um den Komfort unserer Bewohner auch in dieser unsicheren und herausfordernden Zeit zu gewährleisten. Vielen Dank auch an unsere Partner für ihre gute Zusammenarbeit und an unsere Kunden für ihre Geduld in dieser außergewöhnlichen Zeit.“
Bericht des Verwaltungsrates 1. Januar bis 31. Dezember 2020
Betriebsumfeld
Das Betriebsumfeld von SATO wurde im Berichtsjahr durch die fortschreitende Verstädterung, die zunehmende Beliebtheit von Mietwohnungen und insbesondere durch die Einschränkungen im Zusammenhang mit der Coronavirus-Pandemie beeinflusst. Im Einsatzgebiet von SATO in der Metropolregion Helsinki, in Tampere und Turku besteht fast die Hälfte der permanent bewohnten Wohnungen bereits aus Mietwohnungen.
Die im Jahr 2020 einsetzende Coronavirus-Pandemie hatte erhebliche Auswirkungen auf die finnische Wirtschaft. Laut der Dezember-Prognose der Bank von Finnland wird die finnische Wirtschaft im Jahr 2020 um knapp 4 Prozent schrumpfen. Die Wirtschaft wird sich allmählich erholen, da sich die durch die Pandemie verursachte Unsicherheit im Laufe des Jahres 2021 bessert und das BIP voraussichtlich wachsen wird mehr als 2 Prozent im Jahr 2021. Es bestehen jedoch große Unsicherheiten in Bezug auf die wirtschaftlichen Aussichten, wie schnell die Pandemie unter Kontrolle gebracht werden kann. Die von der Europäischen Zentralbank, der EU und der finnischen Regierung eingeführten Unterstützungsmaßnahmen werden angewendet, um die negativen Auswirkungen der Pandemie auf die finnische Wirtschaft zu begrenzen.
Die durch die Coronavirus-Pandemie im Berichtsjahr verursachte Unsicherheit hat sich in der Geschäftstätigkeit von SATO in einem Anstieg der Mieterfluktuation und damit in einem Rückgang der wirtschaftlichen Auslastung niedergeschlagen.
Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen in Finnland
Trotz der im Jahr 2020 ausgebrochenen Coronavirus-Pandemie besteht eine Nachfrage nach Mietwohnungen, und der Urbanisierungstrend setzt sich fort. Dichtes städtisches Leben entlang guter öffentlicher Verkehrsverbindungen wird in Finnland immer beliebter. Die Metropolregionen Helsinki, Tampere und Turku verzeichnen weiterhin ein starkes Wachstum, während laut der Bevölkerungsprognose von Statistics Finland die finnische Bevölkerung ab 2031 rückläufig sein wird. Die Region Helsinki wird voraussichtlich bis 2040 um über 200.000 neue Einwohner wachsen. Nahezu 80 Prozent der Einwohner der Region leben bereits in Ein- bis Zweipersonenhäusern, und die Zahl der kleinen Haushalte steigt weiter an. Infolge der Einwanderung wird erwartet, dass der Anteil der Menschen mit ausländischem Hintergrund, die in der Hauptstadt leben, bis 2030 von derzeit 17 auf 25 Prozent steigen wird.
Die Veränderung der Bevölkerungsstruktur und die Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen schaffen eine stabile Grundlage für die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in der Hauptstadt sowie in Tampere und Turku. Außerhalb von Wachstumszentren sinken die realen Preise für Wohnimmobilien, was den Erwerb einer Eigentumswohnung in Wachstumszentren für Menschen aus diesen Gebieten noch schwieriger macht.
Die Mietwohnungsmärkte in Großstädten waren in den letzten Jahren von einem starken Angebotswachstum geprägt. Das Wachstum ist vor allem auf die lebhafte Produktion von Mietwohnungen zurückzuführen. Während der Pandemie 2020 wurden zuvor kurzfristige Mietwohnungen für längere Mietzeiten angeboten, was das Angebot in einigen Städten sogar erheblich steigerte. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wurde jedoch teilweise negativ beeinflusst, da Schulen und Universitäten der Sekundarstufe II aufgrund der Pandemie auf Fernunterricht umstellten.
Die Pandemie hat den Fokus der Nachfrage nach Mietwohnungen leicht auf größere Wohnungen und Gebiete mit niedrigeren Mietniveaus verlagert. Hinter diesen beiden Entwicklungen steht die Zunahme der Telearbeit: Menschen brauchen mehr Platz, wenn sie ihr Zuhause auch zum Arbeiten nutzen.
Entwicklung der Mieten in Finnland
Das Mietbenchmarking von KTI Kiinteistötieto Oy, das Informationen zu neuen Mietverträgen liefert, ergab im dritten Quartal 2020 ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 0,7 Prozent in der Hauptstadtregion. Espoo und Vantaa verzeichneten einen etwas stärkeren Anstieg der Mieten als Helsinki. In Großstädten außerhalb der Metropolregion Helsinki stiegen die Mieten um durchschnittlich 0,5 Prozent, es gab jedoch erhebliche Unterschiede zwischen den Städten.
Im Dezember-Bericht von Statistics Finland betrug die Veränderung der Baugenehmigungen im Oktober gegenüber dem Vorjahr -12,4%. Laut der November-Prognose des Verbandes der finnischen Bauindustrie werden die Baubeginne im Jahr 2021 gegenüber 2020 um 11% zurückgehen. Es gibt bemerkenswerte regionale Unterschiede bei den erteilten Baugenehmigungen und den geplanten Baubeginn.
Dank des niedrigen Zinsniveaus bleibt der Wohnungsbau eine attraktive Investition. Investitionen in Mietwohnungen erfreuen sich sowohl in Finnland als auch weltweit immer größerer Beliebtheit, und die Coronavirus-Krise, die mehrere andere Immobiliensektoren hart getroffen hat, stärkt den Status von Wohnimmobilieninvestitionen weiter. Ausländische Immobilieninvestoren, die in den letzten Jahren an Finnlands Küsten gelandet sind, haben ihre Anlageportfolios im Berichtsjahr weiter gestärkt.
Finnland strebt bis 2035 eine CO2-Neutralität an. Die Minderung der Emissionen aus dem Bausektor spielt eine wichtige Rolle bei der Erreichung nationaler und internationaler Klimaziele und bei der Vorbereitung auf den Klimawandel. Der Bau und die Nutzung von Gebäuden verursachen derzeit mehr als ein Drittel der finnischen Treibhausgasemissionen. Neben dem Energieverbrauch während der Nutzung hat der Sektor begonnen, den CO2-Fußabdruck von Gebäuden während ihres gesamten Lebenszyklus zu berücksichtigen.
Strategie der SATO Corporation
Da sich Städte und Bevölkerungsgruppen ändern, glauben wir, dass sich auch der Wohnungsbau ändern muss. Ziel von SATO ist es, florierende und lebendige Städte und Viertel zu schaffen, in denen die Menschen ein hohes Maß an Wohlbefinden genießen. Wir bieten unseren Bewohnern Häuser in Städten entlang guter Transportwege und entwickeln Dienstleistungen, um ihnen das tägliche Leben zu erleichtern.
Unsere Kunden stehen im Mittelpunkt unserer Strategie, und wir möchten Häuser mit immer besseren Dienstleistungen für sie entwickeln. Neben Dienstleistungen, die ihnen täglich helfen, kümmern wir uns um ihr Wohlergehen und unterstützen gutnachbarschaftliche Beziehungen. Wir achten auf häusliche Gesundheit und Energieeffizienz.
Unsere Nachhaltigkeitsarbeit orientiert sich an der Strategie von SATO und unserem Nachhaltigkeitsprogramm für 2019–2022, in dem klimaneutrale Städte und das Wohlergehen von Einwohnern und Stadtteilen im Vordergrund stehen. In unseren eigenen Nachhaltigkeitszielen haben wir uns den UN-Zielen für nachhaltige Entwicklung (SDG) verpflichtet.
Wir arbeiten profitabel und langfristig. Wir steigern den Wert unseres Wohnungsbestandes durch Investitionen in Häuser an zentralen Standorten und in der Nähe bequemer Verkehrsverbindungen sowie durch systematische Reparaturen. Die Strategie von SATO konzentriert sich auf die Erweiterung des Wohnungsbestandes in den Metropolregionen Helsinki, Tampere und Turku – alles Bereiche, in denen die Nachfrage nach Wohnungen am höchsten ist und die Wertsteigerung langfristig stabil bleiben dürfte.
Die Geschäftstätigkeit von SATO orientiert sich an den strategischen Entwicklungsprogrammen: Customer First, digitale Entwicklung und vielfältige Wohnraumlösungen .
SATO hat sich zum strategischen Ziel gesetzt, das Investment-Grade-Rating beizubehalten. Unser Eigenkapitalrenditeziel liegt bei 8 Prozent. Darüber hinaus ist es unser strategisches Ziel, einen kontinuierlich verbesserten Net Promoter Score (NPS) unserer Bewohner zu erzielen.
Gemäß der Dividendenpolitik von SATO werden je nach Marktsituation, Investitionsniveau, Entwicklung der Eigenkapitalquote und Solvabilitätsquote maximal 40 Prozent des Cashflows aus dem operativen Geschäft in jährlichen Dividenden ausgezahlt. Nettoumsatz
Entwicklung des Gewinns der SATO Corporation
Im Jahr 2020 betrug der konsolidierte Nettoumsatz 303,4 (295,6) Mio. EUR. Das Betriebsergebnis betrug 179,6 (725,6) Mio. EUR. Das Betriebsergebnis ohne Änderung des beizulegenden Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien betrug 192,6 (173,3) Mio. EUR. Die Veränderung des beizulegenden Zeitwerts betrug -13,0 (552,2) Mio. EUR. Die abgeschwächte Auslastung wirkte sich negativ auf die Veränderung des beizulegenden Zeitwerts aus. Im Vergleichszeitraum wurde die Änderung des beizulegenden Zeitwerts durch die Änderung der Bewertungsmethode zur Ertragswertmethode bei der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum 31. Dezember 2019 beeinflusst. Die finanziellen Erträge und Aufwendungen beliefen sich auf insgesamt -50,0 (-55,1) Mio. EUR.
Das Ergebnis vor Steuern betrug 129,5 (670,5) Mio. EUR. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (Free Cashflow nach Steuern ohne Änderungen des beizulegenden Zeitwerts) belief sich auf 132,1 (91,2) Mio. EUR.
Das Ergebnis je Aktie betrug 1,80 EUR (9,45).
Finanzlage und Finanzierung der SATO Corporation
Die Konzernbilanz belief sich Ende Dezember auf 5.104,7 (4.718,2) Mio. EUR. Das Eigenkapital betrug 2.155,7 (2.055,8) Mio. EUR. Das Eigenkapital je Aktie betrug 38,07 EUR (36,31).
Die Eigenkapitalquote des Konzerns betrug zum Jahresende 42,2 (43,6) Prozent. Neue langfristige Finanzierungen in Höhe von 766,5 Mio. EUR wurden zurückgezogen, und die Solvabilitätsquote betrug Ende Dezember 43,8 (44,4) Prozent.
Die Eigenkapitalrendite des Konzerns betrug 4,8 (29,6) Prozent. Die Kapitalrendite betrug 4,1 (18,9) Prozent.
Die verzinslichen Verbindlichkeiten beliefen sich Ende Dezember auf insgesamt 2.381,5 (2.098,4) Mio. EUR, wovon 2.170,2 (1.830,1) Mio. EUR auf marktübliche Kredite entfielen. Die Aufschlüsselung der Darlehen erfolgt in Anmerkung 26 des Jahresabschlusses. Zum Ende des Berichtsjahres betrug der durchschnittliche Darlehenszinssatz 1,8 (1,7) Prozent. Die Nettofinanzierungskosten beliefen sich auf -50,0 (-55,1) Mio. EUR. Die durchschnittliche Laufzeit der Kredite betrug 4,2 (4,0) Jahre.
Die berechneten Auswirkungen von Änderungen des Marktwerts der Zinsabsicherung auf das Eigenkapital betrugen -1,9 (-5,3) Mio. EUR.
Im Berichtsjahr erhöhte SATO den Anteil ungesicherter Kredite auf 82,6 Prozent aller Kredite. Zum Jahresende betrug der Anteil der unbelasteten Vermögenswerte 84,1 Prozent an der Bilanz.
Gruppenstruktur der SATO Corporation
SATO Corporation ist die Muttergesellschaft der SATO Group. Zum Ende des Berichtsjahres hatte die Muttergesellschaft insgesamt 24 (25) Tochterunternehmen, die im Geschäftsbetrieb tätig waren. Im Laufe des Jahres fanden Fusionen statt, um die Konzernstruktur zu verdeutlichen. Mehrheitsaktionär der SATO Corporation ist Balder Finska Otas AB, deren Muttergesellschaft Fastighets AB Balder ist, die an der Stockholmer Börse notiert ist.
Das Wohnungsgeschäft der SATO Corporation
Unser Wohnungsgeschäft umfasst Vermietungsaktivitäten, Kundendienst, Lebenszyklusmanagement und Wartung. Effektive Mietaktivitäten und digitale Dienste bieten Haussuchenden einen schnellen Zugang zu einem Haus und der Gruppe einen stetig steigenden Cashflow. Hochwertige Wartungsarbeiten gewährleisten den Komfort der Bewohner und sorgen dafür, dass die Wohnungen in gutem Zustand bleiben und ihren Wert erhalten. Wir betreuen unsere Kunden in täglichen Wohnungsfragen durch unsere kundenorientierte Serviceorganisation.
In Übereinstimmung mit unserem Customer First-Entwicklungsprogramm haben wir uns darauf konzentriert, unsere Organisation und unsere Serviceprozesse anzupassen, um noch besser auf die Bedürfnisse unserer Kunden einzugehen. Wir sind bestrebt, im täglichen Leben unserer Kunden eng präsent zu sein, um sie bestmöglich zu bedienen. Wir haben unser Betriebsmodell von House Experts in der Metropolregion Helsinki erweitert. Im Rahmen des Betriebsmodells übernehmen die SATO-eigenen Hausexperten einige der Aufgaben, die zuvor von unseren Wartungspartnern ausgeführt wurden, z. B. technische Bauarbeiten an Häusern und Gebäuden. Wir haben im Laufe des Jahres neun neue Hausexperten eingestellt. Zwölf neue Mitarbeiter haben in unserem Wohnungsgeschäft in einer neuen Art von Service Manager-Funktion angefangen, die die Aufgaben von Service Managern, Wohnungsinspektoren und Infrastrukturmanagern vereint.
SATO hatte zum Ende des Berichtsjahres rund 50.000 Kunden. Der Net Promote Score (NPS) zur Messung der Kundenzufriedenheit ist gegenüber den Vorjahren leicht gesunken. Unsere Kundenzufriedenheit schwächte sich ab, da einige der geplanten Reparaturprojekte aufgrund der Coronavirus-Pandemie verschoben werden mussten und unsere Möglichkeiten, unsere Kunden zu bedienen, während der Pandemie begrenzt waren.
Die wirtschaftliche Auslastung verringerte sich insbesondere aufgrund der Pandemie und lag in Finnland im Durchschnitt bei 96,7 (98,1) Prozent. Die externe Mieterfluktuationsrate für Mietwohnungen betrug 32,6 (29,6) Prozent. Die Mieteinnahmen stiegen um 2,6 Prozent auf 303,4 (295,6) Mio. EUR. Die geschwächte Auslastung ist vor allem auf die allgemeine Unsicherheit zurückzuführen, die durch die Coronavirus-Pandemie, das gestiegene Angebot an Mietwohnungen und den leichten Rückgang der Kundenzufriedenheit verursacht wird.
Die durchschnittliche monatliche Miete der Mietwohnungen von SATO in Finnland betrug zum Ende des Berichtszeitraums EUR 17,51 (17,23) pro m 2 .
Die Nettomieteinnahmen für Wohnungen betrugen 220,3 (207,1) Mio. EUR.
