Abgeschlossenheitsbescheinigung: Definition, Vorteile, Nachteile und warum es sie auch ohne Baugenehmigung gibt
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Genaue Definition der Immobilie
Eigentümer von Immobilien mit mehreren Wohneinheiten brauchen spätestens dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn sie eine Wohnung oder das gesamte Gebäude verkaufen wollen. Auch bei einem Teileigentum an der Immobilie ist die Bescheinigung wichtig. Sie ermöglicht eine genaue Definition des Eigentums und gibt die Nummern der einzelnen Wohnungen an. Außerdem wird die Bescheinigung nur erteilt, wenn die Wohneinheiten tatsächlich vollständig voneinander abgetrennt sind und somit eine in sich geschlossene Einheit, die separat nutzbar ist, darstellen.
Video: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Voraussetzung zur Begründung von Eigentum – Einfach erklärt
- Adresse und Bezeichnung der Wohnung
- Bestätigung der Abschließbarkeit
- Nachweis von Bad und WC
- Vorhandensein eines separaten Zugangs ins Treppenhaus und/oder ins Freie
- Abtrennung von anderen Wohnungen
Video: Änderung Wohnungseigentumsgesetz: Neue Regeln für Eigentümer und Verwalter Marktcheck SWR
Gute Gründe für die Erstellung einer Abgeschlossenheitserklärung
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Finanzierung:
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist bei Finanzierungen von Objekten mit separaten Einheiten ein wesentliches Dokument. Bei Altbauten ist sie unverzichtbar, da die ursprünglichen Bauauflagen, insbesondere bei älteren Gebäuden, oft nicht den aktuellen Normen und Gesetzen entsprechen. Dies betrifft häufig Aspekte wie den Brandschutz und Schallschutz. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung wäre die Aufteilung und Veräußerung solcher Altbauten oft fast unmöglich.
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Regulatorische Anforderungen:
In vielen Ländern und Rechtsgebieten ist die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gesetzlich vorgeschrieben, um die Trennung von Einheiten in einem Gebäude klar zu dokumentieren und rechtliche Anforderungen zu erfüllen.
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Wohnungsmarktbeobachtung:
Die Anzahl der Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand kann als Indikator für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dienen. Sie ermöglicht die Beobachtung des räumlichen und zeitlichen Verlaufs von Wohnungsprivatisierungen und ist daher ein wichtiger Faktor in der Wohnungsmarktanalyse.
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Rechtssicherheit:
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung schafft Rechtssicherheit, indem sie klare Grenzen und Zuständigkeiten für jede Einheit in einem Gebäude festlegt. Dies minimiert potenzielle Konflikte und Unsicherheiten unter den Eigentümern.
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Eigentumsübertragung:
Sie ermöglicht die rechtliche Trennung und Übertragung von Eigentumseinheiten innerhalb eines Gebäudes, was insbesondere beim Verkauf von Eigentumswohnungen von Bedeutung ist.
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Vermarktung:
Bei der Vermarktung von Immobilien als Eigentumswohnungen ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, um den Käufern die klare Identifizierung und Abgrenzung der jeweiligen Einheiten zu bieten.
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Versicherung:
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ermöglicht es den Eigentümern, separate Versicherungspolicen für ihre Einheiten abzuschließen, was im Schadensfall von Vorteil sein kann.
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Grundbucheintrag:
Sie bildet die Grundlage für die individuellen Grundbucheintragungen für jede Eigentumswohnung oder Teileigentumseinheit, was die rechtliche Dokumentation und Übertragung von Eigentum ermöglicht.
So beantragen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
Welche Unterlagen für den Antrag benötigt werden, hängt von der jeweiligen Behörde ab. Es ist ratsam, im Voraus zu klären, welche Dokumente eingereicht werden müssen.
Typischerweise fordern die Behörden:
- Einen Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Einen aktuellen Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
- Einen Lageplan
- Bauzeichnungen, Ansichten und Schnitte
- Einen Aufteilungsplan
- Eine Wohn- und Nutzflächenberechnung
In den meisten Fällen wird dieser Nachweis von der örtlichen Baubehörde ausgestellt. (Foto: AdobeStock – 228949670 elnur)
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Gebühren für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung variieren je nach Gemeinde. Die genauen Kosten werden durch die Aufsichtsbehörden der Kommunen gemäß der Verordnung über die Baugebührenordnung festgelegt.
In der Regel müssen Sie mit Gebühren zwischen 30 und 150 Euro pro Einheit rechnen. Wenn die Behörden auch einen Aufteilungsplan erstellen müssen, kommen zusätzliche Kosten von etwa 40 Euro hinzu.
Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten?
Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die Einheit muss als Wohnraum genutzt werden und eine übliche Haushaltsführung ermöglichen. Es ist wichtig, dass die Einheit baulich von anderen Wohneinheiten getrennt ist, um Schall- und Wärmeschutz zu gewährleisten. Zudem benötigt sie einen eigenen abschließbaren Zugang sowie eine Wasser- und Abwasserversorgung, sowie ein Bad, WC und Küche.
Wenn bestimmte Räume innerhalb der Einheit für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt werden, bleibt der Wohnzweck dennoch erhalten. Falls die Einheit ausschließlich oder vorwiegend für gewerbliche Zwecke genutzt werden soll, wird sie als Teileigentum betrachtet und gilt nicht mehr als Wohnraum, zum Beispiel bei Einzelhandelsflächen, Praxen oder Werkstätten.
Ist eine Baugenehmigung zwingend erforderlich, um die Bescheinigung zu erhalten?
Die Erlangung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfordert normalerweise eine Baugenehmigung, insbesondere bei Neubauprojekten zur Errichtung von Eigentumswohnungen. Es gibt jedoch Ausnahmen, wie etwa bei der Teilung einer Wohnung in einem Einfamilienhaus, wo die Bescheinigung auch ohne Baugenehmigung möglich sein kann.
In solchen Fällen kann die Baubehörde unter Umständen eine Bescheinigung ausstellen, in der vermerkt wird, dass keine bauaufsichtliche Genehmigung vorliegt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dies zu Problemen führen kann, wenn die Immobilie später verkauft werden soll. Bei Unklarheiten empfiehlt es sich, sich bei der zuständigen Behörde zu erkundigen.
Die Erlangung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfordert normalerweise eine Baugenehmigung, insbesondere bei Neubauprojekten zur Errichtung von Eigentumswohnungen. (Foto: AdobeStock – 92665347 Yvonne Weis)
