Die hedonische Immobilienbewertung ist das gebräuchlichste Verfahren. Doch es birgt auch Risiken. Lernen Sie Definition, Formel, Vorteile und Nachteile kennen.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Was ist die hedonische Bewertung?
Die hedonische Bewertung ist ein einfaches Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung. Bei der hedonischen Immobilienbewertung werden Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien zur Preisermittlung herangezogen. Die Vergleichbarkeit der Immobilien wird dabei an einer Reihe von Vergleichsfaktoren festgemacht. Häufige Vergleichsparameter sind die Lage, Nuzungsart und Ausstattung der Immobilien.
Da die hedonische Bewertung keine wirtschaftlichen Analysen zur Bewertung erfordert, ist sie eine einfache und daher sehr häufige Methode zur Immobilienbewertung. In der Schweiz fußt die hedonische Bewertung auf einem Preisindex, welcher von Immobilien-Transaktionsdaten von Pensionskasse, Versicherer und Banken gesammelt werden. Die hohe Zahl von ausgewerteten Transaktionen (etwa 25.000) gibt dieser Bewertungsmethode in der Schweiz einen hohen Grad an Aussagekraft. Defizit der in der Schweiz angewandten Methode auf Basis der Transaktionsdaten: Schätzwerte, Immobilienpreise aus Annoncen und Versteigerungen finden hier keinen Eingang.
Wie genau ist eine hedonische Immobilienbewertung oder Schätzung?
Die hedonische Immobilienbewertung ist exakt, wenn die bewertete Immobilie den Charakter einer Standardimmobilie hat. Das gilt für die meisten Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Je mehr die zu bewertende Immobilie vom Standard abweicht, umso weniger scharf ist der ermittelte Vergleichswert anzusehen. Abweichungen können auftreten bei den folgenden Gegebenheiten.
- Das Objekt steht auf einem großen Grundstück, welches eine Aufteilung und zusätzliche Bebauung zulässt.
- Es handelt sich um Bauernhöfe, Ferienhäuser.
- Die Immobilie ist eine Spezialimmobilie, zu der es wenig gleichartige Vergleichsobjekte gibt, wie etwa ein Fernsehturm oder ein Schloss.
- Es handelt sich um eine Gewerbeimmobilie, deren Wert eher über den erwirtschafteten Ertrag bestimmt werden sollte.
- In der Lage der Immobilie gibt es wenig vergleichbare Objekte.
Hedonische Bewertung: Formel & Bewertungsgrundlagen
Wie genau ist eine hedonische Schätzung? Insgesamt fließen in eine hedonische Immobilienbewertung über 70 Faktoren ein. Diese unterscheiden sich in sogenannte quantitative und qualitative Faktoren.
Quantitative Faktoren in der hedonischen Immobilienbewertung
Die quantitativen Faktoren haben einen Anteil von etwa 30% an den Gesamtfaktoren. Es sind die klar messbaren Eigenschaften der Immobilie. Die Formel variiert nach dem Blickwinkel, also der Gewichtung des Bewerters.
- Die Fläche des Grundstücks
- Die Nettowohnfläche
- Das Alter des Objekts
- Die Zahl der Zimmer
- Die Zahl der Bäder
- Garagenstellplätze
- Das Vorhandensein einer Tiefgarage
Qualitative Faktoren in der hedonischen Immobilienbewertung
Den größten Anteil an der Bewertung nehmen tatsächlich die qualitativen Faktoren ein. Hierbei handelt es sich um Eigenschaften, die sich auf die direkte Umgebung der Immobilie und deren Einbindung in das Umfeld beziehen. Es sind Eigenschaften, die sich auf Möglichkeiten zur Nutzung beziehen. Dazu rechnet man vor allem folgende Eigenschaften. In die Formel können diese emotionalen Gewichtungen ebenfalls einfließen und so einen Einfluss auf die Berechnung haben.
- Die Verkehrsanbindung
- Die Nähe zur Versorgungsinfrastruktur
- Die Nähe zu Einkaufszentren
- Die Entfernung zum Zentrum des Ortes
- Die Entfernung zur Stadt bzw. zum nächsten Zentrum
- Die Kosten öffentlicher Leistungen wie Kindertagesstätten oder Wasserversorgung und Müllabfuhr
- Die soziale Qualität der Lage
Die Formel der hedonischen Bewertung
Für die Berechnung werden einzelnen Preise für die jeweiligen Eigenschaften (sogenannte hedonische oder implizite Preise) aufgestellt. Die Summe aller impliziten Preise liefert den Gesamtpreis auf Basis der Kombination der Eigenschaften der Immobilie. Dies ergibt eine einfache Formel, welche den Gesamtpreis der Immobilie (P) in Abhängigkeit von ihren Eigenschaften ( X1, X2, … Xn) und ihren impliziten Preisen ( p1, p2, … pn) errechnet:
Die Grundform der Formel der hedonischen Bewertung lautet:
P = p1*X1 + p2*X2 + P3*X3 + … + Pn*Xn
Welche Vor- und Nachteile hat die hedonische Bewertung?
Vorteile der hedonischen Immobilienbewertung
Die hedonische Immobilienbewertung ist vor allem sehr schnell umzusetzen und erfordert vielfach keinen Experten. Der Vergleich mit anderen Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften kann auch vom Privatmann durchgeführt werden. Auch der Sachverständige wird die hedonische Bewertung mit minimalem Aufwand ausführen und somit nur ein niedriges Honorar berechnen. Vielfach werden online Rechner zur Immobilienbewertung angeboten. Diese legen oft Vergleichsdaten aus den Angeboten von Immobilienportalen zugrunde. Für viele Verbraucher genügt diese „erste Näherung“ der Preisbetrachtung. Hier die Vorteile nochmals als Checkliste.
- Geringe Kosten
- Als Online-Rechner auch gratis
- Die Bewertung ist objektiv
- Die Ergebnisse sind sehr marktnah
- Die Methode ist auch in abgelegenen Lagen anwendbar
Nachteile der hedonischen Immobilienbewertung
Während viele Verbraucher sich mit der Schätzung eines Online-Rechners zufrieden geben, sind sie sich nicht des intrinsischen Risikos bewusst, das in der hedonischen Bewertung steckt. Es ist die Genauigkeit. Zum einen kann die zugrundeliegende Datenmenge sehr klein und damit nicht relevant sein. Zum anderen kann die Immobilie spezielle Eigenschaften aufweisen, die einen Vergleich nicht ermöglicht. Gründe dafür haben wir weiter oben bereits aufgeführt.
Sollen alle Einfluss nehmenden Faktoren berücksichtigt werden, muss das Objekt vom Experten begangen werden. Das vermeiden Abweichungen der Ergebnisse der hedonischen Immobilienbewertung vom tatsächlichen Marktwert von 20-30 Prozent und mehr. Hier die Nachteile nochmals als Checkliste.
- Individuelle Merkmale der Immobilie werden nicht berücksichtigt
- Die Abweichungen vom Marktwert betragen oft 290-30 Prozent
